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(2)心连心装饰 · 分享 | 新房交付,你必须要知道的重要事项!!!

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(2)心连心装饰 · 分享 | 新房交付,你必须要知道的重要事项!!!

2020-7-15 11:26| 发布者: 心连心装饰| 查看: 65| 评论: 0

39.政府相关部门有权解散业委会吗?

业委会是业主自治的经济组织,只要依法依规选举产生,依法依规开展工作,政府相关部门无权散散业委会。但业委会在工作存在违法违规的情形时,政府相关部门有权予以指导和纠正,业委会不得从事与物业管理无关的工作。


40.房产局不备案影响业委会的法律地位吗?

房产局不备案不影响业委会的法律地位。备案属于告知性行为,不是行政审批,只要业委会是依法选举产生,达到法定条件,就取得合法地位。业委会没有备案表,全国多数法院都通过审查其产生的选举资料的完整性来作出认可或否认,但长沙地区的法院要求在备案表才认可,这增加了业委委的义务,增加了小区维权的难度。



41.业委会成员可以领取津贴吗?

由于业委会是业主自治组织,业委会开展工作会产生相应的费用支出,业委会成员要为业委会的工作长期地付出大量的时间、精力,可以领取相应的工作津贴。

业主大会和业委会的工作经费由全体业主负担。可以由业主分摊,可以由小区的公共收益中列支。


42.物业可以对小区地面停车收取费用吗?

物业公司对小区地面停车收费,应在前期管理规约中约定,或征得过半业主同意。业主大会成立后,收取地面停车费应经过业主大会表决同意。


43.地面停车免费方式可取吗?

小区地面停车是否免费,由业主大会(业委会)根据小区的具体情况确定,如果停车位充分,鼓励对业主实行停车免费,如果小区停车位紧张,可以适当收费,以便合理管理和规范停车。

但笔者认为,地上车位属于全体业主,如完全不收费,势必形成有车的业主侵蚀没车业主的合法权益,理应适当收费;同时,收取费用可用于公共设施维护,即体现公平,又能增加公共收益。


44.业主不交物业费就不能竞选(当选)业委会委员吗?

般来说,交纳物业费与竞选(当选)业委会委员没有直接关系。交纳物业费是基于物业服务合同约定的义务。

《小区管理规约》或《业主大会议事规则》如约定:欠交物业费的业主不应成为业委会候选人的,则欠费业主不能成为业委会候选人。因为《小区管理规约》和《业主大会议事规则》都是小区业主自我约束、自我管理的法律文件,对全体业主有约束力。


45.物业公司加收电梯费合法吗?

不合法,因为电梯的用电、日常维护等费用都包含在物业费中,电梯如需大中维修,要依法定程序动用维修资金。



46.老物业以物业费未结清为由,拒绝退出小区怎么办?

物业服务合同到期,业委会代表业主大会与新的物业公司签订新的物业服务合同后,老物业不得以物业费未结清为由,拒绝退出。如果拒绝退出,一是业主有权拒绝向老物业公司交物业费,二是向物业管理部门反映,要求对老物业公司予以查处,三是向人民法院起诉,要求老物业退出。但业委会应当在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式来应对和处理新老物业交接问题。


47.物业对业主家中维修项目可否收费?

可以。但应当公示收费项目和收费标准或与业主协商有偿收费。


48.前期物业合同自业委会成立后即自动终止了吗?

前期物业合同不是自业委会成立后自动终止,而是业委会成立后与物业公司签订物业服务合同生效的,前期物业合同终止。


49.物业公司以暂停服务手段要求涨物业费怎么办?

物业公司以暂停服务手段要求涨物业费的行为既违法,又违。业委会应据理力争,同时做好相应准备,以应对可能出现的突发情况。业委会可以要求物业公司进行整改,如果整改达不到要求或物业公司拒不进行整改的,业委会也可以直接召开业主大会解除物业合同,解聘物业公司。

业委会可以在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式加强对物业进行监督。


50.开发商有义务向业委会移交物业资料吗?物业资料包括哪些?

因为开发商与前期物业交接时,小区还没有业委会,因些《物业管理条例》规定:在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。



51.小区垃圾是由物业公司清运的吗?

根据长沙市的相关规定,已经不再向物业公司收取垃圾清运费。但将小区的生活垃圾运到垃圾站的费用由物业公司承担。


52.小区更换前期物业要取得开发商同意吗?

不需要。更换物业公司是法律法规赋予业主大会的权利,开发商无权干涉。


53.前期物业合同未到期,就不能更换物业公司吗?

可以更换。目前,有的开发商为了牟取利益,将前期物业合同定的时间很长,并且以前期物业合同未到期为由,阻碍业主大会更换物业公司。根据相关法律法规的规定,小区业委会代表业主大会与物业公司签订服务合同后,则前期物业合同终止。


54.老旧小区未安装监控是物业公司的责任吗?

不是。物业公司相当于小区管家,他没有义务为小区建设基础设施。


55.社区可以代替业委会招标选聘物业吗?

选聘物业公司是《物权法》、《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会的权利,一般情况下社区不能代替业委会招标选聘物业公司。如果因为客观原因未选举产生业委会,或业委会成员不足半数的,在新的业委会选举产生前,社区居委会可以代行业委会的职责。如在物业公司突然退出小区时,社区还可以临时选聘物业公司进入小区提供服务。



56.什么情况下业主可以自治?

一般情况下小区规模比较小,户数不多,只有数百户,业主权利意识强,参与小区事务积极性高,有比较好的自治团体的,经小区业主共同决定,可以开展物业自管,在“互联网+”时代,通过科技的助力,很多大小区也尝试物业自治,并且取得了很好的效果。


57.积极参与筹备业委会,可是有人背后说我“无利不赶早”怎么办?

成立业委会是一件有利于整个小区集体利益的大事,而任何一件事情涉及到集体利益的时候,总会有各种各样的反对声音,有的甚至是“贼喊捉贼”。

俗话说:身正不怕影子斜,所以应该放平心态,坚持正义。只要你坚持公益原则,坚持奉献精神,要相信群众眼睛是雪亮的,日子久了业主们一定会看到你的仁心!


58.物业招标完成了,新物业不积极参与交接怎么办?

业委会应当提前预防这一问题的出现,在物业合同中约定,交接工作由新老物业直接交接,业委会代表业主进行监督,约定合理时间内不能完成交接,业委会有权解除合同。


59.业委会如何申请组织力构代码证?开通对公账户?

业委会可以持备案通知和主任的身份证到长沙市技术质量监督局申请机构代码证,取得机构代码证后。凭备案通知和代码证即可在银行开办对公账户。


60.小区结建人防工程的使用权和收益权归谁享有?

​《人民防空法》规定了“谁投资,谁受益”的原则。开发商的投资成本随着商品房的销售,都转嫁给了业主,在商品房开发的第三阶段,开发商的权利已经用尽,业主才是整栋建筑区划的真正投资者。因此,地下人防工程的使用权和收益权,理所当然归业主所有。



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